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요즘 선진국들 월세가 미쳐돌아가는 이유
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BBC에서 어제 호주의 주거비 폭등으로 인한 호주 서민과 중산층의 경제난에 대해 다룬바 있음. 매매가와 월세등 주거비가 너무 폭등해 일반인들이 고통받고 있다는것.
[ 호주 중산층 월급 520만원의 52% 인 270만원이 월세로 나간다는 가디언지 기사 ]
그 결과 호주 시민들의 최우선 이슈는 주거비를 어떻게든 해결해달라는것. 그 기대에 부응해 호주 양대정당도 월세 해결 공약을 내걸음.
그러나, 현재 이런 주거비 폭등은 호주뿐 아니라 캐나다, 유럽, 미국까지 대부분 선진국에서 공통적으로 벌어진일이라 해결난망이라 하는데 이유는 아래와 같음.
1. 한정 재화
인간이 문명을 세운 이래 여러가지 업적을 이루어내고 이전에는 귀금속보다 귀했던 향신료등도 대량양산으로 가능해졌지만 하나 못하는게 있음. 지구에 존재하는 땅은 새로 못만든단거임.
물론 간척등 소규모로 한다만 그것도 엄밀히 말해 바닷물을 빼내는거라 아예 없는 땅을 새로 만들어내는것도 아니고.
즉 공급이 사실상 변동하지 않는 재화란거임. 그런데 인구가 증가하면 할수록 그 수요는 증가할수 밖에 없고 그렇기에 과거부터 지금까지 수많은 국가들이 땅을 그토록 중요하게 여긴거. 인간이 존재하기전부터 있던 영속적 재화니까.
[ 세계 농경지: 녹색일수록 경작 비율이 높음 ]
그런데 이런 토지에서도 지나치게 춥거나 또는 덥거나 혹은 정글이나 산맥등 사실상 사람이 대규모로 거주 불가능한 지역은 제외됨.
그리고 사람이 살 수 있는 지역에서도 발전된 인프라와 일자리등이 없는 지역은 사실상 또 부동산으로서 크게 가치가 없음. 사람들이 그런데 살길 원하지 않으니까. 사실 막말로 한국도 지방에 집 싼곳은 많지. 하지만 살길 원하지 않으니까 문제고.
사실 그렇기에 땅이 그리 거대한 캐나다나 호주 같은 나라들도 주거비로 고생하는것. 땅이 한국 수십배여도 살려는곳은 대도시 몇곳에 제한되기 때문.
즉 다시 말해 진짜 문제는 정말 살 곳 자체가 없다기보다 양질의 일자리와 현대적 인프라를 누릴수 있으면서 살 수 있는곳이 없고 비싸다는거임.
그리고 그건 어쩌면 당연한거지. 내눈에 이쁘면 남눈에도 이쁘다고 모두가 그런곳을 원하고 가격은 그런 수요의 합이니까. 집주인들은 그 수요만큼 월세를 올림.
이게 단순히 공동주택을 늘린다고 집값이나 월세가 안잡힌다는 이유기도 하고. 애초에 자기가 거주할려는곳이 아닌데 집이 많고 싸봐야 무슨 의미가 있겠음?
[ 전세가 사라지며 폭증중인 월세 ]
정부가 강제개입해 물가를 조정한다? 그러면 그런 규제 정책에 대응해 극단적으로는 월세를 안 내놓기에 공급이 더 쪼그라들며 가격은 더 오름.
그나마 한국은 월세 대신 다른 선택지인 전세가 있어서 월세 상승의 한계가 있었지만 다른 국가들은 전세가 없어서 집을 구매하거나 or 월세를 살거나 말고는 선택지가 없음.
즉 근본적으로 보자면 수요가 공급을 초과하기 때문에 일어나는 현상으로 이 공급을 늘릴 방법 또한 여러 난항이 존재.
2. 공급 부족
어떤 재화든 가격을 떨어뜨리는 가장 확실한 방법은 희소성을 떨어뜨리는거임. 윗문단에서 말한 향신료부터 한 때 비싼 과일로 취급받았던 바나나까지 가격이 싸진 이유는 간단함.
플랜테이션등을 통해 대량으로 찍어냈고 풀린 물량에 따라 가격이 내려갔음. 그러나 위에서 말했듯 사람 10만명도 안사는 중소도시에 아파트 아무리 지어봐야 의미가 없음.
중요한건 사람들이 살기 원하는곳에 공급을 많이 해야한다는건데, 실제 효과를 본게 2000년대후반 2010년대초 서울에 부동산을 대량으로 공급한것이였고.
[ 영국 월급 vs 월세 가격 ]
실제 지난 25년간 유의미하게 서울 집값이 잡힌 유일한 시절임. 누군가는 금융위기발이라고도 하나, 금융위기 이후에도 돈 풀었던 선진국들은 그 이전보다 더 오름.
왜냐면 이 금융위기를 극복한다고 양적완화로 돈을 풀고, 풀고 또 풀었기 때문. 이렇게 해서 경제가 붕괴하는거를 막아내긴 했으나 다른 문제가 발생함.
자산과 재화는 그대로인 상황에서 일본처럼 디플레이션이 되는걸 막기 위해 차입등 여러 수단으로 돈을 풀자 다시 자산 가격이 지나치게 올라가기 시작했단거임. 소득은 정체하는데.
3. 통화 팽창
[1980년대까지만 해도 월세는 프랑스 월급의 10% 대였으나 지금은 지방은 30% 대, 파리는 월급 45%로 오름]
첫문단에서 말했듯이 선진국들 월세는 한국 기준 비싸긴 했음. 이전에도. 그러나 1990년대-2000년대초까지만해도 중소도시의 경우 월급의 20% 대에서 대도시의 경우 30% 대 중반이였음.
물론 이도 전세로 인해 저렴한 월세에 익숙한 한국기준 비싸지만 그럭저럭 견딜만한 수준은 되는 수치였음.
그러나 위에서 말한 지나친 양적완화로 돈이 너무 많이 풀리면서 그 넘쳐나는 돈이 부동산과 주식으로 흘러들어가며 문제가 생김.
위에서 말했듯 말 그대로 돈만 풀렸지, 사람들이 살고 싶어하는 런던, 파리, 뉴욕, 시드니, 토론토 등의 일자리 많고 인프라 있는 대도시의 신규 주택량은 따라가질 못했음.
[ 2008년 이후 프랑스 소득 상승률은 1800년대보다 낮음 ]
게다가 자산 가격이 올라간다고 자신이 일하는 기업과 분야인 산업의 생산성에서 결정되는 월급이 오르는건 아니니 자기가 받는 월급은 거의 안올랐는데 파리, 암스테르담등 유럽 대도시 월세는 200-300만원이 예사가 되버림.
그래서 결국 자기가 받는 월급으론 버티지 못해 일자리를다운그레이드 하고 돈을 더 적게 받는 곳이라도 월세가 더 싼곳으로 갔음.
그러나 자기가 그 생각을 하면 남들도 그 생각을 하기 때문에 그런 중소도시 심지어 허허벌판 깡촌조차도 수요가 올라가 월세가 150만원 200만원으로 올라감.
그렇게 되어 서구권에선 일본 주거비가 왜 이렇게 싸냐며 놀라워함. 물론 한국 기준에서 도쿄 월세는 월급 30-35% 를 내는 비싼축에 속함.
그러나, 미국, 영국, 유럽, 호주, 캐나다 까지 어지간한 도시는 월급 40-60% 를 월세로 내는게 기본이고 누리는 인프라는 도쿄보다도 못한 수준이 많기 때문.
실제로프랑스에서 ' 이상적인 월세 가격 ' 은 월급의 35% 정도거든. 지금 파리 월세가 월급 45% 가 넘어가니까. 근데 일본은 이상적 월세랑 비슷하거나 그보다 낮기에 서구권 기준에서는 매우 싸다고 느껴지는것.
그리고 이 일본이라고 특별한 마법이 있어서 그럴리는 없고, 일본은 부동산 버블 붕괴와 함께 디플레 악순환이 너무 심해 나중에 하는 아베노믹스도 안먹힐 정도여서 그랬던것.
그래서 실제로 그 도쿄 부동산조차 이전 가격으로 회복하기까지 수십년이 걸렸음. 그러나 코로나때 한번에 말도 안되게 돈을 풀자 다시 부동산 가격이 폭등하며 일본 서민들은 팍팍하다는 소리를 연발중이고.
결론적으로 선진국의 월세등 주거비 폭등은 안그래도 초저성장과 세계화로 소득 증가율은 자산 증가율을 못따라가는 상황에서 건축 규제로 공급은 제한하고, 통화팽창으로 풀리는 돈이 부동산등 자산시장으로 유입된 결과란것.
[ 월세 상승률 연 9% ]
그리고 이런 필수재인 주거와 최근엔 식료품등의 물가 폭등까지 겹치며 이전 한국이 생각하던 20대 초중반에 독립해 사는 서구권 젊은이들은 사실상 옛말이 되버렸고 부모집에 빌붙는 캥거루족 비율 폭등해 사회 정치문제까지 되고 있음.
요즘 선진국들 월세가 미쳐돌아가는 이유
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